中國樓市如何去泡沫

其實不得不說，是房地產市場存在著很大的泡沫，從某些意義上來講也是國內經濟發展方式道路上必不可少的現象，從某些意義上來講也是在所難免的，另一方面隨著國家管控力度的加強，相信未來的一段時間內，房地產行業在有市場監管的同時也會平穩的發展運行。

其實不得不說，是很多科學家認為中國的房地產市場存在很大的泡沫，也是因為房地產行業近些年面臨前所未有挑戰，所以也正是因為如此在社會發展的今天，也可能確實會存在很大的潛在危機，也正是因為如此隨著國家管控力度的加強，所以也能夠促進房地產未來的平穩在發展。

Ⅶ 應對國內房地產泡沫措施

2008年美國次級房貸危機波及全球，各國的經濟資本市場深受影響，投資機構破產、股市重創、房價暴跌，但對中國經濟影響不大。而中國房地產在其後也展開了一段快速上漲的行情，去年開始，國內外機構和專家紛紛唱空中國樓市，指出中國房地產存在嚴重的泡沫，一旦泡沫破裂，可能也會發生如美國、日本一樣的危機。

房地產泡沫形成原因

因為市場交易情緒熱烈，導致房價快速上漲，導致價格與實際價值發生嚴重的背離，由此產生出房價泡沫。這種泡沫一旦破裂，房價就會發生短時間內的暴跌，帶動經濟產生衰退。在歷史上，國外多次發生房產泡沫，由房價暴漲導致投機氛圍加劇，投機需求加重了房地產風險，最後泡沫破裂引發了巨型的金融海嘯，造成人民消費危機，加大收入儲蓄，沒有消費就沒有了經濟增長點。

中國房地產泡沫的應對措施

中國房地產市場存在一定的泡沫，主要集中在一二線城市，但目前還未形成危機。浙江溫州周邊城市房價在過度熱炒之後，接連出現下滑。政府一直通過各項政策，積極控制房地產系統風險。

控制各地土地供應

前幾年，各地政府財政被土地「綁架」，以拍賣土地的方式來解決地方債務問題。為了防止房地產泡沫過大，政府應該根據市場情況控制土地供應量，在存量房過剩時，減少住宅用地供應，轉為商業用地和文化、體育用地。

監管金融機構房貸水平

銀行在保證首套房需求的情況下，對於投資房和多套房的貸款要求予以控制，減低房屋貸款抵押比例，嚴格審核房貸條件。

推進不動產登記和房產稅執行

各地積極推行房屋信息登記工作，便於了解市場情況，以此制定防禦機制，保證房地產市場健康長期發展。不動產登記不斷推進，避免短時間熱炒樓市的行為，引導人們正確投資觀，為以後徵收房產稅做准備，通過稅收手段干預、調控市場行為。

房地產泡沫的防範措施

1、加強對房地產市場的宏觀監控和管理

政府制定合理的政策，是預防房地產泡沫的首要措施。房地產兼有資產和消費兩重性，正因為如此，房地產市場的投資十分活躍，容易產生房地產泡沫時，就必須加強對房地產市場的管理。首先，要加強對房地產建設的投資管理，根據收入的水平來確定投資規模，使房地產的產與銷基本適當，不至於過多積壓;其次，要加強房地產二級市場的管理，防止過分炒高樓市，使房地產泡沫劇增;最後，大力發展安居型住房，同時應加強市場統計和預測工作，從而使房地產行業成為不含泡沫的實實在在的主導產業。

2、規范土地市場，調節供求關系

首先要嚴格執行土地開發規劃審批制度。調控好土地供應總量、供應結構和供應區域。其次要嚴格土地招投標管理，完善政務公開制度。在土地的招投標過程中按照標准程序挑選最優的投標方。再次是開征土地財產稅，抑制土地投機和閑置。一是通過徵收空地稅、土地保有稅，提高囤積土地成本，限制以投機為目的土地交易。二是加強土地增值稅的徵收，限制轉手套利的土地交易行為。三是實行中央與地方分稅制，把徵收土地財產稅的稅權劃歸地方政府。四是盡快取消房地產企業征稅就低不就高的辦法，實行統一的、確定的稅率。最後是要建立土地信息系統，實行全國聯網，加大信息透明度，防止信息不對稱，控制圈地、炒地等現象。

3、規范房地產市場秩序，規范房地產企業的市場行為

制度建設是規范房地產秩序的根本。要盡快立法，完善各種行政和技術規范，嚴格執法。嚴格市場監管，建立良好的市場秩序。完善房地產信用體系，建立誠實守信的市場環境;要用法律形式規范房地產交易方式，繼續完善新建商品房網上備案制度，嚴厲查處網上虛擬交易、哄抬房價的行為。繼續加強房地產市場信息工作，重點分區域、分價格段歸集商品住房價格信息。不斷完善存量房交易服務平台，優化辦理流程，提高辦事效率，提升服務水平，保障交易安全等。對房地產企業要從資質審查、產權登記、信用檔案等方面進行規范，相應提高企業進入門檻，通過市場的優勝劣汰，扶持壯大一些市場口碑好、實力雄厚的房地產開發企業。

4、貨幣政策

房地產貸政策要有前瞻性。房地產業跟金融業的密切相關性，決定了房地產泡沫的產生，在很大程度上源自寬松的貨幣政策，以及與之相適應的寬松的房地產信貸政策。在流動性充裕、融資成本較低的情況下，自住與投資投機需求皆旺盛，企業投資開發熱情高漲，市場漸漸出現非理性繁榮現象，在這一過程中，如果政策不能提前、有效的調整，則房地產泡沫很容易產生。而且，事實證明，「救火」比「防火」的難度和成本都要大得多。

5、完善金融體系

從制度上防止泡沫的產生。房地產業與金融業的關系非常緊密，只有健全金融體系、尤其是房地產金融體系，才能從根本上防範房地產泡沫的發生。目前我國房地產金融體系主要與銀行制度有關，我國銀行業是在金融體制不健全的情況下涉足房地產信貸業務的，我國的個人信用制度、抵押制度和抵押保險機制不健全，銀行自身也存在著許多不足之處，如資本金不足、不良資產過高、資產負債管理水平低等，這些都會加大房地產信貸的風險。但是，隨著越來越多的國有銀行和股份制銀行實現上市，同時面對金融全球化的沖擊，商業銀行追求利潤的驅動力越來越強，房地產信貸特別是個人住宅抵押信貸則成為銀行業打造利潤增長點的理想選擇。

6、建立完善獨立的房地產價格監測、預警系統

經濟預警系統逐漸成為經濟運行和決策系統中的重要組成部分。能在經濟出現問題之前提前發出警報，以引起決策層注意，防止問題擴大化。建立全國統一的、獨立的房地產市場運行預警系統，對房地產價格及相關指數進行監測，不斷完善房地產市場的宏觀監測體系;通過對全國房地產市場信息的及時收集、整理和分析，就市場運行情況進行評價和預測，定期發布市場分析報告，合理引導市場，在必要時通過土地供應、稅收和預售管理等手段及時調控，有效防止泡沫的產生。進一步推行城市基準地價制度,加大地價指數、各類物業價格指數等地價信息的公開力度,為市場交易提供合理的價格。基準地價是我國地價體系建設的基礎性工作,既是政府調控土地市場的重要工具,也是政府公共服務的一個基礎項目。但是目前我國的現狀是,基準地價成果公布比例低,使用面窄,利用率低,沒有發揮出應有的政府指導和宏觀調控作用。各地對基準地價應用的方向和范圍不是很明確,一方面基準地價成果基本限於土地管理部門使用;另一方面,土地管理部門不能積極地將基準地價成果向社會宣傳,公開性差,這也制約了土地市場健康有序的發展。

總之，中國房地產不存在系統性風險，樓市泡沫沒有專家鼓吹的那麼大，但是房價過快波動對經濟發展都是不利的。目前，全國房價處於調整性回落中，市場炒房情緒降溫，逐漸回歸理性，房地產暫無風險。

Ⅷ 房地產市場出現泡沫後,政府應出台哪些政策

您好，
中國房地產市場抑制過度泡沫化的策略選擇
自2005年開始，穩定房價成為中國房地產調控的重要目標之一。為抵制房價過度上漲，國家制定了一系列的宏觀調控政策，其中包括：2005年3月為穩定房價出台的「國八條」；2009年12月頒布的抑制投資投機性住房的「國四條」；2010年1月嚴格二套房貸管理的「國十一條」；2010年3月對土地進行調控新政的「國十九條」；2010年出台的「堅決遏制部分城市房價過快上漲」的「國十條」；2011年1月出台的「新國八條」，以及2013年2月國務院常務會議明確穩定房價的「國五條」等等。一系列房地產宏觀調控政策的制定和實施，在不到十年的時間里，掀起了四波宏觀調控的高潮。這些調控政策對防止中國房價過度上漲起到了一定作用，但國家對房地產業的宏觀調控，還應借鑒日本房地產泡沫破滅的經驗教訓。
(一)建立「房價收入預警機制」，健全住宅分類供應體系
中國房地產宏觀調控應建立「房價收入比」預警機制，使房地產調控更具針對性。「房價收入比」的預警機制，應使房價上漲速度不得超過人均可支配收入增速。中國「房價收入比」的合理區間應參照國際慣例，定在6—7之間。以此為參照，經濟發展程度不同的城市和地區，可適當調整「房價收入比」，對於不同收入層次的群體，也相應調整「房價收入比」，國家要在房屋供給上，充分考慮消費區域和消費層次的差異，加大商品性住宅和保障房的供給，緩解供需矛盾，以滿足不同「房價收入比」層次的需求。
未來一段時期是中國深化改革的時期，也是推動經濟增長再平衡的一個歷史過程。房地產泡沫的化解，需要建立在統籌推進收入分配公平、民生改善與經濟發展的基礎上。從供給角度，需要借鑒日本的經驗，建立住宅分類供應體系，擴大針對普通民眾實際需求的房屋供給量。在房地產泡沫程度較高的非常時期，日本政府為解決窮人住房問題，建立住宅分類供應機制，建造低價公房，以調節住房市場價格。其中包括針對中低收入階層的政府公營住宅，針對中高收入階層的由私營發展商經營的商品住房。此外，在購房資金籌措上，日本成立了由財政撥款和郵政儲蓄貸款組成的住宅金融公庫，可為居民提供住房抵押貸款，並為政府及住宅公團提供房屋建設資金。這些經驗可以作為中國的借鑒。具體做法是強化政府特別是地方政府在住房問題上的責任。在多元化的住房分級制基礎上，通過構建完善的、明確分級的新建住宅供應體系，切實解決中低收入階層的住房安置問題，減緩居民住房壓力。從需求角度，則應從根本上促進分配公平，規范私營經濟發展，提高勞動者的工資集體協商和議價能力，遏制勞動收入在國民收入中佔比下滑的趨勢，從而為勞動者解決和改善住房問題創造必要的條件。這樣，才能逐步化解房地產泡沫過度帶來的矛盾，使房地產回歸合理的發展軌道。
(二)積極調整信貸結構，加快房地產業去杠桿化進程
從各國的經驗看，房地產業的杠桿率過高是寬松貨幣政策的產物，也是導致房地產泡沫過大的誘因之一。由於中國現行房地產開發制度與銷售，中國房地產業杠桿率主要表現在土地儲備貸款、土地出讓環節首次繳款比例、土地增值稅清繳、房地產開發與銷售等環節。以土地儲備為例，土地儲備貸款條件比照項目融資，自有資金比例低限僅為30%，助長了囤地行為。再如，土地增值稅清繳環節，房地產開發企業往往較長時間保留尾盤，拖延項目竣工清算進程，而將預提的土地增值稅轉用於新項目建設。房地產開發企業的融資和個人住房按揭貸款等也是加大杠桿率的一個因素。房地產業總體杠桿率過快上升，會增大宏觀經濟金融運行風險。為了去泡沫化的需要，有必要提高房地產開發企業的信貸准入門檻，並嚴格審查和控制個人房貸。
加快房地產去泡沫化，需要綜合運用多種貨幣政策工具組合，積極推動信貸結構調整，使銀行體系新增信貸向小微企業、科技企業傾斜，在控制風險的前提下支持保障性住房建設。而對商品房、商業地產、基建投資等產能過剩領域則要嚴格控制。完善信貸政策，控制政府融資平台、房地產開發貸款等高風險行業貸款，有效應對房地產泡沫領域的潛在違約風險。
(三)防範高增長轉為穩增長背景下匯率變動的影響
綜觀各國房地產泡沫破滅的歷史可以發現，房地產泡沫程度較高一般形成於經濟起飛後，而破滅往往緊隨高速增長期，處於經濟轉型的關口，且一般均受國際游資沖擊而爆發(擁有國際貨幣霸權的美國例外)。以日本為例，上世紀80年代的經濟高速增長加劇了其房地產市場泡沫程度。自第一次石油危機始，日本的實質GDP增長率由10%下降到4%左右。隨著日本經濟發展中的重工業化和城市化的基本結束，以產能過剩為特徵的經濟增長方式難以為繼，「廣場協議」的簽訂及自由金融政策的實施，推動了日元大幅升值，縮小了外需規模，日本經濟增長方式被迫由「投資導向型」向「出口導向型」轉變。以日元升值為標志的匯率放開政策，引入了大量國際資本，國際熱錢隨之湧入日本房地產業，推高了日本房價的快速增長，房地產泡沫程度加劇。而泡沫破滅後，日本經濟受到沉重的打擊。據瑞穗證券的數據統計，1992-2004年，日本企業和銀行處理泡沫經濟的成本高達208萬億日元，年均處理泡沫成本佔GDP的比重高達3.5%；失業率超過了其他發達國家。其實質GDP增長率由1990年的4%左右，下降到不足1%，房價和股市量價齊跌至歷史新低，銀行凈損失達十萬億日元。
目前，中國進入了由高增長向穩增長的轉型階段，應吸取日本當年為了刺激內需、不顧房地產泡沫的膨脹、單純固執地實施低利率政策的經驗教訓。盡管房地產泡沫由內因而起，但在經濟全球化的條件下卻往往因外部的沖擊而破滅。因此，我們對人民幣匯率升值預期所導致的游資泛濫及其對中國房地產過熱的助推器作用，要保持清晰的認識。一方面，要運用行政干預手段緩解過剩流動性、抑制經濟過熱；另一方面，還要保持人民幣匯率的相對穩定，防範國際投機資金對中國經濟的沖擊。
(四)提高房屋交易費用，遏制和打擊投機
從國外成熟的房屋交易稅費徵收機制來看，多種稅負的徵收提高了房屋持有成本，平衡了市場供求。這種稅收調控法以市場化手段，迫使囤房者釋放出多餘房子，增加了市場供給，消減了房價上漲預期，擠出了房地產市場過度出現的泡沫成分。對此，發達國家的做法值得我們參照：例如，德國為了抑制房地產投機，對房屋投機活動設置了「防火牆」，成為歐盟國家中房屋擁有率最低的國家之一。德國政府規定購房不滿十年就賣出者，政府將對收益部分徵收15%的「投機稅」，此外，除了交納給中介的費用之外，還要負擔3.5%的交易稅和公證費。這些額外的費用占交易額的10%左右。較高的交易費用降低了投機者利用短線炒房而獲取暴利的機會。相比較於德國，日本的交易費用更高，交易費用品種包括印花稅、登記證稅、不動產取得稅、每年一次的固定資產稅。不動產稅稅率相當於土地和住宅建築的3%。在美國，各種房屋稅高達30%，占家庭收入的21%。如果美國的房價上漲低於10%—15%，則無法覆蓋購房和賣房的交易成本，炒房者就會虧本。
可見，較高的交易費用是確保住房作為消費品的前提，也是發達國家和地區房價穩定的一個重要原因。中國需要借鑒這一做法，對超過規定標准面積的房地產擁有者，應通過徵收累進稅的方式進行調節，打出炒房和囤房囤地行為，遏制房地產投機。另一方面，政府要加強監管，規范房地產市場秩序。如：加強住房銷售價格管理，加大對閑置土地和違法違規用地的處理力度，打擊偷漏稅和規避限購等行為，進一步加強商品房預售資金監管，維護購房人合法權益。這樣，才能使房地產的發展真正服務於長期經濟增長和持久的民生改善。

希望能幫到您，望採納！

Ⅸ 如何實現我國房地產經濟泡沫的軟著陸

這個命題這么大，在這上邊問啊，如果不嫌我技術不行的話，我來說兩句，哈哈，如果想軟著陸，就必須得城鎮化，想要城鎮化，就必須得先保證了廣大農村的生計與醫療，只要保證了他們的生計與醫療，農民到哪裡都會願意的，不過需要投入一些資金人力，或者是讓一些有錢人均出來一部分財富給農民，達到一個平衡，再著陸，另一個就是要嚴格意義上的一人一房，一人最多一套房，或者直接開一個房市交易所，直接可以讓房東在上邊像炒股一樣去炒房，就可以了 我是高意模型的，有這方面需要@我 地產模型這方面的