中國的小區問題如何

A. 現在小區普遍存在的問題

1、裝修質量問題（家庭內部）：目前大概看了一下大家的發言，發現我們的裝修出現了以下問題需要解決：
1.1 牆體裂紋或掉皮
1.2 漏水（衛生間、廚房廚具）
1.3 門安裝問題
1.4 地板開裂或者不平整；
1.5 牆體發霉（目前已經出現幾家）
1.6 窗戶玻璃和難開

2、房屋整體（公共區域）
2.1 房屋外牆滲水（導致某些家庭在今年雨季可能有水災）
2.2 牆內破裂

3、設備問題
3.1 電梯問題：電梯故障多次維修還無法正常或者經常出現問題，以及電梯設計問題，多數電梯均安裝在頂層的住戶牆側面，雜訊大；根據詢問，我們小區不能建設改種電梯，屬於設計問題；
3.2 報警設備問題： 家庭的報警形同虛設，沒有聯網；
3.3 門禁問題： 有部分門損壞，而沒有及時修理；
3.4 監控設備的運行： 目前小區並非在全部監控狀態中
3.5 寬頻問題： 小區寬頻形同虛設，使得小區內部大量的採用adsl上網，而預留的寬頻介面沒有任何用途；
3.6 臨時電問題：目前小區內部的a、b兩座還是臨時電，在今年的用電高峰可能會出現問題，而且該種行為已經出現了很久；

4、綠化問題
4.1 小區綠化樹種的選擇：目前小區已經有很多的樹介入近來，但是不清楚是否可以選擇更多的樹種，現在就一種，對於未來70年的住宅我們要一直看這些么？
4.2 破壞問題： 小區內部綠化破壞嚴重，如何處理；

5、安全問題
5.1 圍牆很容易翻越，而沒有措施（主要在小區的北側和西側）
5.2 小區外來人員的介入
5.3 門禁門卡的管理以及進入
5.4 外來車輛管理問題

6、小區形象問題
6.1 小區北門和西門形象，我們有找不到家的感覺；
6.2 小區頂層廣告牌的使用問題；

7、節能問題
7.1 節電： 目前小區內部有很多燈光是重復性質的，主要集中在綠化帶內的燈光以及車庫等處的燈光；這樣我們平攤的電費就有很多；
7.2 水節能：應該對家庭中的廁所（一般都是兩個衛生間，但是其中一個衛生間為不節能的）提出改造方案以便於節水；（物業和業主委員會應該多向玉海園學習）

8、文化環境建設
小區內部以及周邊的文化設施過少， 建議增加如下幾個地方：
8.1 出租書籍和光碟的地方
8.2 茶室

B. 全國老舊小區改造的建設成效與新發展格局

在當前經濟轉型和新型城鎮化背景下，我國已不再把追求經濟數字增速作為主要目標，轉而將居民福利和民生事業作為政策關注重點，挖掘存量空間承載力潛能，增強城市空間服務功能。老舊小區改造作為新型城鎮化的重要內容，不僅事關民生福祉，也是推動城市治理體系建設的重要驅動力。

在《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》(以下簡稱《綱要》)中，明確提出要提升城鎮化發展質量，全面提升城市品質，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。按照《綱要》提出的目標，「十四五」期間將完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造。今年兩會政府工作報告則提出了2021年新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個的任務目標。巨量的老舊小區改造不僅是對各級政府的一場大考，也為房地產行業轉型發展帶來了市場機遇。

一、實踐中完善政策機制

2020年7月，國務院辦公廳發布《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，確定2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，支持管網改造、加裝電梯等，發展居家養老、用餐、保潔等多樣社區服務;到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。據住房和城鄉建設部公布的數據，2020年，全國全年實際新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，惠及居民736萬戶，超額完成目標任務。

在新開工小區計劃任務數方面，河南省計劃任務數最多,為5480個，四川計劃任務數為4193個，河北、甘肅、山東、內蒙古、吉林、廣西、黑龍江、江西、福建、湖南、雲南、新疆、陝西、湖北等14個省份新開工小區計劃任務數也超過1000個。截至2020年末，各省份均較圓滿地完成了計劃任務，其中過半數省份超額完成。以河南為例，2020年政府下達的老舊小區改造目標任務是50萬戶，截至2020年末實際完成改造76萬戶，遠超目標任務。

各地在圓滿完成老舊小區改造目標任務的同時，也在實踐中積累了豐富的試點經驗，形成一批可復制、可推廣的政策機制。去年12月和今年1月，住建部對全國各省市在城鎮老舊小區改造過程中實踐經驗進行了梳理，分兩批印發了《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單》，在全國范圍內推廣。內容涉及改造項目的審批，存量資源的整合利用，改造資金如何實現政府與居民、社會力量合理共擔，金融機構可持續支持，以及既有住宅加裝電梯在前期准備、工程審批、建設安裝、運營維護等各個環節的經驗。

例如在加快改造項目審批方面，可借鑒山東、浙江兩省經驗，採取各相關部門聯合審查的方式，根據聯合審查意見一次性告知所需辦理的審批事項和申請材料，直接辦理立項、用地、規劃、施工許可等，無需再進行技術審查。浙江和甘肅的經驗是，簡化立項用地規劃許可審批，對不涉及土地權屬變化，或不涉及規劃條件調整的項目，無需辦理用地規劃許可。

在存量資源整合利用方面，根據遼寧、福建、江蘇南京、山東濟寧等地經驗，通過整合利用公有住房、社區辦公用房、小區綜合服務設施、閑置鍋爐房、閑置自行車棚等存量房屋資源，用於改建公共服務設施和便民商業服務設施。鼓勵機關事業單位、國有企業將老舊小區內或附近的閑置房屋，通過置換、劃轉、移交使用權等方式交由街道(城關鎮)、社區統籌。整合利用小區內空地、荒地、拆除違法建設騰空土地及小區周邊存量土地，用於建設各類配套設施和公共服務設施，增加公共活動空間。

在改造資金分擔方面，通過完善資金分攤規則、落實居民出資責任、加大政府支持力度、吸引市場力量參與等幾個層面的具體措施，形成完善的分擔機制。根據湖北宜昌、安徽合肥等地經驗，小區范圍內公共部分的改造費用由政府、管線單位、原產權單位、居民等共同出資;建築物本體的改造費用以居民出資為主，財政分類以獎代補10%或20%;養老、托育、助餐等社區服務設施改造，鼓勵社會資本參與，財政對符合條件的項目按工程建設費用的20%實施以獎代補。四川省和山東省在「吸引市場力量參與」方面，則採用推廣政府和社會資本合作(PPP)模式，通過特許經營權、合理定價、財政補貼等事先公開的收益約定規則，引導社會資本參與改造。

這些試點經驗通過住建部的歸納整理並以文件形式下發，為接下來的老舊小區改造工作推廣提供了重要的參考依據。

二、老舊小區改造提速升級

根據《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》和「十四五」規劃綱要，「十四五」期間計劃完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村。2021年作為「十四五」開局之年，政府提出了要實現新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個的目標，比2020年實際新開工量高出1.3萬個，可謂任務艱巨。按照中央文件部署，絕大部分省份都出台了改造計劃和目標，並對目標進行了層層分解。從各地具體實施方案看，總體呈現以下特點：

一是改造內容系統化

新一輪老舊小區改造大致分為「基礎類」「完善類」和「提升類」，優先完成「基礎類」，一區一策建設「完善類」，因地制宜推動「提升類」。在基礎類改造方面，福建省對零星危舊房，按照政府引導、群眾自建、適當補助的原則，推進綜合整治和改造，全省房屋安全管理平台建立「一樓一檔」。安徽省住建廳發布《關於做好2021年度城鎮老舊小區改造工作的通知》，要求指導小區改造的主管部門需提前與各聯合單位進行工作對接，協調管轄小區的基礎設施更新與公共服務提升活動。

在完善類改造方面，河北省與江西省利用小區公共道路、綠化用地分別計劃新增城市公共停車位17萬個和17.8萬個。廣西壯族自治區支持有條件的小區以中央出台的政策為主,因地制宜採取多渠道方式加裝電梯。

在提升類方面，遼寧省與吉林省實施合理利用公共空間開展系統化居住社區，鋪設5G網路設施建設、支持可再生能源應用，推動數字物業與智能社區建設，配置服務資源設施以便於開展適老化改造。新疆推進物業質量提升三年行動計劃，藉助數字信息技術發展社區線上線下交叉服務，拓展居家社區養老等多元化公共社區項目，為居民創造宜居宜業的「15分鍾活動圈」。

二是籌資渠道多元化

老舊小區改造點多面廣，所需資金投入量大，不易形成合理的回報機制，必須通過建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔的機制。一方面要加大財政性資金投入力度;另一方面，要將居民的需求與社會資本的贏利點相結合，依靠「自我造血」的可持續發展項目建立各地區的籌資個性化方案。江蘇省在《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》中提出小區改造的三種籌資方式：一是政府加大財政出資力度，二是組織相關專業化企業、金融機構和國有公司等市場主體積極參與小區更新工作，三是鼓勵居民依據利益獲得直接出資或使用住宅專項維修資金配合小區建設。浙江省制定《關於建立開發性金融支持城鎮老舊小區改造戰略合作協議推進機制的通知》，發揮建設部門的統籌規劃與開發性金融的「低成本、長期、大額」等綜合優勢，為全省老舊小區改造提出資金解決方案。江西省通過不動產登記與土地政策，探索跨區組合平衡與小區自我平衡等以區域為基本單位的創新資金規劃模式。貴州省與銀行和其他金融機構在「十四五」期間達成合作意向，為城市更新與老舊小區改造吸納800億元的資金。

三是治理主體科學化

各省市在2021年老舊小區規劃中充分體現「共建共治共享」原則，居民與社區街道和物業公司共同維護治理，成為社區的規劃師與建設者，各地紛紛開展「居民評選、政府把關」活動，匯集「民需民意民智」。北京市老舊小區改造實施「六治七補三規范」，改造的「自選類」項目都是由「居民點單」的方式實現。重慶市開展廣泛宣傳政策優勢的活動，激發群眾參與積極性，引導黨員、居民逐戶動員、制定方案、徵求意見、化解矛盾。江西省在基礎類項目的改造過程中，加強與水電氣暖信專營機構和居民的構通，充分徵求相關主體的意願，增強改造方案的科學性。貴州省開發建設了「貴州省城鎮老舊小區管理系統」與「貴州省城鎮老舊小區改造工作聯席會議制度」，以實時數據和多方相關利益主體的獻策獻計為老舊小區改造提供保障。

「十四五」期間，各地區的老舊小區改造工作重點應聚焦於「人」「錢」「管」三大問題，持續推動城市結構優化、功能完善和品質提升。首先，推進以人為核心的新型城鎮化，就要關注到城鎮化進程中人口流動、社會結構變化、人的利益訴求等，具體到老舊小區改造，居民充當重要的決策者角色。通過政策引導、社區督察監管、業主委員會直接參與老舊小區改造的三位一體的自助模式，解決「人」的問題。其次，社會資本主動參與，充當耐心資本角色。小區內部充分挖掘贏利點，打破資本回收周期長、效率低的瓶頸，在避免大拆大建的前提下，拉動社會投資、促進消費、帶動相關建築裝修、建材、家裝家電等行業發展，助力「六穩、六保」，解決「錢」的問題。最後，政府加強政策引導，充當引導者角色。老舊小區改造「三分建、七分管」，政府應引導物業人員走向管理一線，用服務代替強制性手段，參與小區改造後的運營維護工作，使物業公司成為小區改造的監管地帶，解決「管」的問題。

三、房企積極布局舊改「新賽道」

目前越來越多的城市房地產進入存量時代，一級市場可供開發的土地越來越少，「三道紅線」「供地兩集中」等政策更加劇了房企在招拍掛市場的拿地的難度。而未來五年21.9萬個老舊小區改造，涉及建築面積約90億平方米，將拉動數萬億投資，這無疑將成為房企轉型發展的「新賽道」。

近期多數上市房企發布了2020年年報，從中可以看出，大量房企已經將開發戰略轉向城市更新和老舊小區改造。從業務分布看，項目主要集中在珠三角、長三角和京津冀重點城市，其中廣州、深圳、東莞涉及項目和參與企業最多，富力、佳兆業等房企是最典型代表，早在數年前已經積累了大量城市更新項目。

根據年報，截至2020年底富力已簽約城市更新合作項目規劃總建築面積超過8000萬平方米，可售面積超過4100萬平方米，貨值超過12000億元。城市更新成為富力集團未來發展的重要支撐。龍頭房企萬科在城市更新和老舊小區改造領域也逐步建立起領先優勢，目前參與舊城改造權益建築面積已經達到363.4萬平方米。此外，中國奧園、佳兆業、時代中國、花樣年等眾多房企都在發力城市更新和老舊小區改造業務。陽光城集團執行副總裁吳建斌近期在一場論壇上也表示，原來房企拿地主要通過招拍掛，未來土地儲備可能要向城市更新延展。城市更新排在第一位，產業勾地排在第二位，第三才是招拍掛。城市更新在房企心目中的地位由此可見一斑。

「十四五」期間，城鎮化依然是我國經濟增長的重要驅動力，城市更新和老舊小區改造是實現新型城鎮化的核心內容。老舊小區改造是一項復雜的民生工程，考驗的是政府的智慧，包括政策引導、城市規劃、資源整合、綜合管理等方面的智慧，同時也考驗開發商能力，包括資金實力、項目規劃能力、開發運營能力和統籌協調能力等，房企唯有練就扎實的內功，方能在這條「新賽道」占據一席之地。

C. 我國目前智能小區建設的現狀以及存在的問題

智能小區的建設現狀及發展動態（二）

摘 要：介紹我國智能小區的建設狀況，探討未來的發展動態。
關鍵詞：智能建築、智能小區、數字化社區
Abstract: This article introces construction status of intelligent community in China, also discusses development trend in the future.
Key words: Intelligent Building, Intelligent Community,Digital Community

1、引言
近二十多年來，隨著我國經濟實力的不斷增強，各種形態、不同功能的單體建築或建築群體不斷涌現，其智能化的建設也同樣欣欣向榮。同時，智能化建築正健康有序地發展，各種行業的標准、規范應運而生。
2000年10月1日，《智能建築設計標准》（GB/T50314-2000）正式頒布，標志著國內智能建築業標准已趨成熟。近年來，為適應智能化行業的發展變化，該標准已經開始修訂。
2000年12月1日，《居住小區智能化系統建設要點與技術導則》（修訂稿）正式頒布，標志著國內智能小區的建設標准已經完善。
同時，伴隨信息化、網路化、數字化需求的快速發展，國家建設部正組織編寫組來建立新時期的國家標准——《建築及住宅社區數字化技術應用》。
2、智能小區的解釋及延伸
智能建築從使用功能上大致可分為智能大廈（或智能大樓）、智能小區（或智能社區）、公共建築（如體育場、展覽中心、醫院、學校、劇院等）三大類。
智能小區的總體目標是：通過採用現代信息傳輸技術、網路技術和信息集成技術，進行精密設計、優化集成、精心建設，提高住宅高新技術的含量和居住環境水平，以滿足居民現代居住生活的需求。如圖1所示為智能小區的系統組成。

智能住宅小區是將信息通信、計算機和自動控制等技術運用於住宅小區，通過有效的信息傳輸網路、各系統的優化配置和綜合應用，向住戶提供先進的安全防範、信息服務、物業管理等方面的功能，以期為居住者創造安全、舒適、便捷、高效的生活空間。
近年來，由於居住小區規模的逐步擴大，許多按照城、鎮規模建設的建築群（主要為居住小區）也在興建。因此，智能小區逐漸進一步延伸為數字化社區、數字化城鎮的規模。
數字化社區是利用現代感測技術、數字信息處理技術、數字通信技術、計算機技術、多媒體技術和網路技術，實現社區各種信息的採集、處理、傳輸、顯示和高度集成共享，實現社區和家庭各種機電設備和安防設備的自動化、智能化監控，實現社區生活與工作安全、舒適、高效的城市社區。
數字化社區是智能社區的進一步發展，數字社區具有智能社區的主要功能，並具有智能社區沒有的某些重要的數字化功能。智能社區是建立在各智能子系統結構的基礎上，而數字社區是以網路結構為基礎的。以區域網為基礎實現了高度集成的智能社區在功能上接近數字社區的水平，但數字社區將更充分地實現信息的數字化採集、處理、傳輸和顯示，在更高水平上實現信息的集成與共享。
可以看出，數字社區是數字城市的單元節點，數字社區的建設是數字城市建設的基礎。
3、智能小區的建設狀況
根據《居住小區智能化系統建設要點與技術導則》（修訂稿）中對智能小區的分類：為使不同類型、不同居住對象、不同建設標準的小區合理配置智能化系統，智能小區按不同的功能設定、技術含量、經濟投入等因素綜合考慮，劃分為：一星級、二星級、三星級三種類型。
結合智能化系統的組成及分類，智能小區的系統組成框圖如圖1所示。
居住小區智能化系統是以信息傳輸通道（可採用寬頻接入網、現場匯流排、有線電視網與電話線等）為物理平台，聯結各個智能化子系統，通過物業管理中心的管理向住戶提供多種功能的服務。
居住小區內可以採用多種網路拓樸結構（如樹型結構、星型結構、匯流排型或混合結構等），圖2為居住小區智能化系統總體結構框圖。
為便於管理及住戶的使用，許多便捷的智能化系統綜合應用及服務應運而生。如一卡通、家居智能化、信息發布等。
一卡通系統是建立在車輛出入管理的基礎上，提供身份識別功能，持卡人可以根據所持卡的許可權來打開相應的通道、出入門等。如住戶回家後可以讀卡打開單元樓的公共通道門或別墅的入口門等。在物業管理方面可以通過一卡通來實現收費管理（如物業管理費、水電煤費用）、消費服務（如會所消費、超市購物）等。在部分城市，公眾或專業機構發行的專用卡，其一卡通功能可以延伸到居住小區內來服務，如城市公交一卡通可以用於小區內的車輛停放、刷卡開門等，銀行發行的信用卡可以在小區內實現購物、繳費、停車等。
家居智能化系統是通過智能家庭控制主機，實現對家庭內部部分供電迴路、照明、空調等的統一開關控制和調節。家庭控制主機通過通訊匯流排將室內的溫度、濕度、電器、照明、空調、水、電、氣及家居設備運行的各種參數、安全防範探測器的探測情況、用戶指令、緊急報警及服務需求等信息全部收集起來，通過社區網路平台傳遞到物業管理中心，便於統一管理。一方面，住戶可以在家裡通過家庭控制主機及時獲取物業管理中心發布的各種信息，並及時、方便地繳納各種費用。另一方面，住戶在社區外還可以通過 Internet接入社區信息網站，及時了解家中的基本情況，可以通過公共網路同物業管理中心聯系，取得信息或尋求幫助，實現住戶設備與家用電器的自動控制，把住戶對自家的「控制」與社區物業對各住宅單元的管理有機結合，使家庭、社區、社會之間具有高度的信息交互能力，實現信息資源共享。
信息發布系統可在小區內部設立電子信息發布系統（如大屏幕顯示系統），發布有關公共信息和物業管理信息。同時住戶能網上查詢小區物業管理信息和其他相關的公共信息。信息發布系統可以融入家居智能化系統之內，也可以融入其他系統之中。如很多訪客對講系統的生產商將樓棟單元門的訪客對講主機設置為帶15〃LCD的觸摸屏，便於用戶使用訪客對講系統，同時也可以發布公眾信息，對於住戶室內對講分機也設置小的顯示屏，即可發布公眾信息，也可傳輸專用信息，美觀而便捷。
智能小區中其他系統的建設狀況，均已非常成熟，在此不再一一詳述。
4、智能小區的發展動態
（1）數字化
隨著國家向數字化建設發展的宏觀戰略需要，在智能小區之後，數字社區應運而生。
數字社區的提出和實施依賴於信息技術的發展及人民生活水平和文化水平的提高。隨著微處理器和網路技術的普及，國外於八十年代提出了智能化建築的基本框架；以建築物內的數字通信設施為核心，配置面向商務用戶的安防系統和資源控制系統，並逐漸增加了計算機網路和相應設施，出現了商住融合的概念。九十年代以後，互聯網的普及和電子商務的應用導致了信息社會的實用階段，並形成了大規模的信息基礎建設和電子政務的實施，形成了有利於數字社區建設的良好的外部環境。數字社區建設不僅有了堅實的技術基礎，並已進入了規范性發展的實用階段。
數字社區是智能小區和智能社區的發展，是智能小區和智能社區發展的高級階段，他們之間有緊密的聯系又有區別。這些聯系和區別主要表現在以下方面：
（1） 數字社區進一步加強了網路的功能，具有完備的區域網和廣域網、國際互聯網接入。通過完備的網路可以實現社區機電設備和家庭電器的自動化智能化遠程監控，實現一體化、聯動安防系統的自動化、智能化監控。
（2） 數字社區應用現代數字技術，包括現代感測技術，數字信息處理技術、數字通信技術、計算機技術、多媒體技術和網路技術，加快了信息傳播的速度，提高了信息採集、傳播、處理、顯示的性能，增強了安全性。
（3） 智能社區提高了智能系統的集成程度，實現了信息和資源的充分共享，提高了系統的優化程度。
數字社區是數字城市的基本單元，數字社區的建設為數字城市的建設創造了條件，為電子政務、電子商務、物流等現代化技術的應用打下了基礎。
（2）生態化
隨著生活水平的提高，居住小區正朝著節能、環保、生態化方向發展。智能化系統作為其必備的組成部分，在其中擔負著重要作用，成為其智慧核心。
2004年9月，國內首幢真正意義上的生態建築示範樓在上海市閔行區的莘庄工業園區拔地而起。作為市科委重大項目「生態建築關鍵技術研究與系統集成」的示範工程，它的現在將是市民未來生活的翻版。
環顧四周，慧眼獨到的天窗可隨意調節開啟角度以散射陽光；聰明的遮陽板會自動變換方向，避免光線刺人眼；乖巧的窗戶採用低輻射玻璃有效阻斷紅外光；體貼的電子百頁窗開合隨意、自動遮陽……所有這些都要歸功於由六類探頭組成的「智能大腦」。有了它，房屋的溫度、濕度、光線以及二氧化碳濃度和熱流量，都將視人們的真實感受而自動調節，並最大限度地利用自然，活脫一幢會動腦筋的「聰明屋」。

（3）城鎮化
由於國內的人口密集特點，在許多大城市的周邊，新建了一部分新城、新鎮，形成了新型的智能化、數字化建設需求。如位於上海市嘉定區安亭鎮南部的安亭新鎮，是上海國際汽車城核心居住區。是上海市「一城九鎮」率先啟動的第一鎮。新鎮規劃用地4.9平方公里，規劃居住人口8萬人，總長約6公里。這也是上海郊區新城鎮建設中的首次嘗試。
總之，智能小區的發展將是多方位、多層次，同時隨著科技的發展，將產生新型的智能化應用來服務於居住社區，我們期待未來的居住環境將更加適合人類居住，體現人行化、特色化的生活環境。
參考文獻：
1、 陸偉良 中國智能建築發展動態和未來十年發展展望 《城市. 建築智能系統》 2003年第2期
2、 建設部住宅產業化促進中心 《居住小區智能化系統建設要點與技術導則 （修訂稿）》 2000-12-1
3、 上海市建設和管理委員會 《上海市智能住宅小區功能配置大綱（2002年修訂版）》 2002-09-10
4、 《數字化社區應用示範研究建設導則》

小區在我國現狀以及發展趨勢（一） 已經貼在你另一個相同的問題里

D. 中國特色封閉小區如何發展起來的帶來哪些問題

顯然，中央層級的文件首次對封閉社區模式「開刀」，讓不少早已習慣了「深牆大院」的國人表示難以接受。

中央文件是這么說的：新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部交通公共化，解決交通路網布局問題。

一直以來，封閉小區都以一種「中國特色」的方式存在於全國大大小小的城市中。對於很多人來說，居住在一個有圍牆有大門有物業、與外界保持一定距離的私密小區，是其在解決了溫飽問題之後一種更高層次的居住追求。

但是等等，這樣的小區真的沒有問題嗎？在西方國家，類似於中國這種圈一大塊地圍起來、小區一排排過去的居住區並不多見。而更多的是推開門就是街道，走幾步就是轉角的臨街樓房。為什麼會有這樣的差異？中央又為什麼要打破多年以來的封閉式小區模式呢？問題很多，小編一一回答。

E. 為什麼中國的小區物業就是一個笑話

你可別小瞧了現在的保安，沒有倆把刷子是不會去當保安的，所以，沒別的事情，不要得罪保安！有事情的話可以直接找業主，不要和保安置氣，不值得！處理事情要找到關鍵點！如果我的建議可以幫你迅速解除問題，要記得及時點擊採納喲！祝你每天保持平靜的心情！

F. 小區存在的問題及整改建議

摘要 您好，如果您說的是老舊小區，當前老舊小區改造主要面臨如下三大難題：一是群眾工作協調難度大。老舊小區改造項目涉及人員較廣，意見很難統一，而且老舊小區居民大多數是老年人，思想工作難度較大，協調工作非常難，如：部分居民把老舊小區改造看作是徹底改造小區面貌的唯一機會,要求通過老舊小區改造解決所有問題，訴求過高等。二是改造協調難度大。在老舊小區改造過程中，老舊小區基礎設施不齊全、缺失等情況較為普遍，如：以我市為例，許多老舊小區由於歷史原因，燃氣、供電、供水設施落後，需要改建或重建；全市污水主管網沒有布局完成，有時污水管網找不到入口；空中網線亂象嚴重，牽涉的條管單位多，協調難，且成本大；老城區多數為改制企業生活區和開放式小區，由於歷史原因，亂搭建現象較多、拆遷難度大等。三是長效管理養護難。老舊小區往往存在無物業管理、無維修管養經費的問題，客觀造成了改造後反彈較大，浪費了資金，成果難以長期保持。

G. 為什麼中國幾乎所有的小區都有停車難的問題

目前許多小區因設計標準的差異和部分業主的文明停車意識不高的原因，車輛停放處於混亂狀態,充斥小區路面，擁擠不堪；路面雙向停車，佔用消防通道，安全隱患嚴重；業主因各種原因，有庫不停、有位不用；擠占、破壞人行道和綠化帶；小區交通不暢，因停車引起矛盾糾紛時有發生。相當部分住宅小區的停車難問題日顯突出，具體表現在：
什麼原因造成小區停車難？
1、私家車數量的急劇增長。隨著社會的發展，人民生活條件越來越好，私家車逐年增加，是導致停車難的最直接的原因。近年來業主購買的私家汽車數量迅猛增加，遠遠超過了小區原本配備的停車位，隨著汽車數量的大幅度增加，小區停車位的供需矛盾更加突出。
2、停車位規劃滯後，停車配建標准低。大部分小區建設時的規劃設計沒有充分考慮到汽車停車位的配置，也沒有從發展的角度充分規劃停車位，小區停車設施配置不足，布局不合理，由此造成了小區停車位（場、庫）的建設跟不上城市和社會的發展。
3、物業停車管理服務措施不到位。一是小區物業管理沒有相關登記和管理台賬，對小區內車輛的基本情況了解不全面，沒有合理設置交通和停車標識，對小區車輛的停放缺乏有序引導。二是路面停車位和地下停車位收費價格有差異，同時業主為求方便，極易形成小區停車「路面停車緊張、地下車位空閑」的局面。三是業委會的作用沒有充分發揮，在配合物業管理停車中沒有起到應有的協調作用。四是一小部分有車的業主文明停車的意識不強，只顧圖自己的一時方便隨意亂停車甚至損毀綠地，有的業主不配合保安指揮，造成小區道路堵塞影響其他業主出行。
4、開發商對停車位配備標准不落實，對地下車庫只售不租。為求利益最大化，有的開發商地下車庫只售不租，在相對高價車位的影響下，居民大多選擇地面停車，從而小區內道路車輛停放量大大多於原始規劃量，導致停車難問題。

H. 中國提速城鎮老舊小區改造 改造資金建立多方共擔機制

中新社北京7月20日電 題：中國提速城鎮老舊小區改造 改造資金建立多方共擔機制

中新社記者 龐無忌

中國的城鎮老舊小區改造該怎麼做？如何充分調動民眾和社會力量的參與？改造資金如何籌集？這些關鍵問題，如今都有了答案。

中國國務院辦公廳20日公布《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，明確了城鎮老舊小區改造的目標任務、對象范圍、支持政策等。意見提出，中國全面推進城鎮老舊小區改造工作，推進城市更新和開發建設方式轉型。

改造提速

近年來，老舊小區改造按下「加速鍵」。2017年底，秦皇島、張家口等15個城市開展為期1年的城鎮老舊小區改造試點。2019年6月，國務院常務會議部署推進老舊小區改造。此後兩個月，住房和城鄉建設部會同21個部門單位深入近百個市縣調研了200多個城鎮老舊小區。去年10月份，又在山東、浙江2省以及上海等8市開展深化試點探索。

今年的政府工作報告提出，新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個。據官方此前透露，這涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。

直至此次意見出台，中國提出到「十四五」期末(2025年底)，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成需改造城鎮老舊小區改造任務。

哪些是重點改造對象？此番意見明確，應為建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意願強烈的城鎮住宅小區(含單棟住宅樓)，要重點改造2000年底前建成的老舊小區。據官方此前測算，這一部分重點改造對象約有30億平方米的規模。

這些小區如何改？住房和城鄉建設部城市建設司副司長劉李峰在解讀意見時表示，改造具體分為基礎類(主要包括水電路氣信等市政配套基礎設施改造提升)，完善類(包括加裝電梯、小區內建築節能改造等)和提升類(包括養老、托育、衛生防疫、助餐、家政保潔等各類公共服務設施配套建設)。

這一分類也與後續「誰來出錢」的問題息息相關。例如，基礎類由政府投資為主，中央給予資金補助，重點支持；改造類則由受益人部分出資，政府補助；提升類改造能帶來部分收益，需要綜合測算政府補助資金、社會力量投資和受益人出資等的比例。

錢由誰出？

中國需改造的城鎮老舊小區涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，僅靠政府出錢不可持續。

對此，意見提出，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。

劉李峰指出，主要有四方面內容：

一是合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造。小區居民出資責任，可通過直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。例如：在浙江省金華市浦江縣一老舊小區環境綜合整治工程，居民自籌540萬元人民幣，出資比例達到25%。

二是加大政府支持力度。將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助。要統籌涉及住宅小區的各類資金用於城鎮老舊小區改造，提高資金使用效率。支持各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。

三是持續提升金融服務力度和質效。金融機構加大產品和服務創新力度，在風險可控、商業可持續前提下，依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。

日前，國家開發銀行與吉林等5省，中國建設銀行與重慶等9個城市，分別簽署支持市場力量參與城鎮老舊小區改造戰略合作協議。未來5年國開行、建行將向5省9市提供4360億元人民幣貸款支持城鎮老舊小區改造。

四是推動社會力量參與。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量，投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。落實稅費減免政策。(完)

I. 如何看待物業不合理存在的現象

確實物業與業主之間的矛盾近年來在國內很多城市裡的小區都有所發生。有些時候，人們認為物業的存在很不合理，但是其實對於一些比較優秀的物業公司來講，他們的存在還是為一個小區提供了很大的便利的。當然，如果說在居住過程當中業主碰到了那一種不負責任只顧收錢的物業，完全是可以去合法的維護自己的權益的。甚至，可以通過自己的努力達到更換物業的目的。

所以說在我們碰到了那種無賴型的物業的時候，一定要使用合法的權利去維護我們的權益。同時物業一方也盡心盡力的盡到自己的職責，讓業主能夠去心甘情願不拖拉的將物業管理費交給我們。